Každý týden se mě na konzultaci zeptá aspoň jeden podnikatel: „Lukáši, já bych rád investoval do nemovitostí — ale jsem OSVČ. Mám na papíře příjem 22 000 Kč, protože optimalizuju daně. Mě žádná banka nevezme.“
Mám pro vás zprávu. Banky vás „berou“ lépe, než si myslíte. Podmínkou je vědět, co přesně chtějí vidět — a jak se na to připravit.
Tenhle mýtus se šíří, protože v něm je zrnko pravdy. Banky skutečně posuzují OSVČ přísněji než zaměstnance. Ale slovo „přísněji“ neznamená „odmítají“.
Problém bývá konkrétní: podnikatel si v daňovém přiznání sníží základ daně na minimum. Zaplatí méně státu — ale zároveň říká bance: „Vydělávám 20 000 Kč měsíčně.“ Banka s tím počítá. A 20 000 Kč měsíčně na hypotéku na investiční byt nestačí.
Není to problém toho, že jste OSVČ. Je to problém toho, co jste bance ukázali.
Standardní hypotéka pro OSVČ vyžaduje dvě poslední daňová přiznání. Banka si z nich vezme daňový základ (příjmy minus výdaje), vydělí dvanácti a dostane průměrný měsíční příjem — tzv. čistý příjem pro účely bonity.
Příklad: Podnikatel s obratem 1 800 000 Kč ročně a výdaji 1 500 000 Kč má základ daně 300 000 Kč. Měsíční příjem pro bonitu: 25 000 Kč. To je výchozí bod pro výpočet maximální výše úvěru.
Ale tady to nekončí. OSVČ má oproti zaměstnancům jednu obrovskou výhodu, o které se moc nemluví.
Zástavní páka je mechanismus, při kterém jako dodatečnou záruku za hypotéku použijete existující nemovitost — ať už vlastní, nebo nemovitost rodičů či partnerů. Tím zvýšíte LTV (loan-to-value) profil úvěru a banka může poskytnout vyšší částku nebo lepší podmínky.
Pro OSVČ to otevírá zajímavou cestu: i když váš deklarovaný příjem nestačí na „standardní“ hypotéku, zástavní páka může kompenzovat nižší bonitu zástavní hodnotou majetku.
Konkrétně: Vaši rodiče mají byt v hodnotě 4 000 000 Kč bez hypotéky. Dáte ho bance do zástavy jako zajištění. Banka dostane větší jistotu — a vy dostanete úvěr, na který byste jinak „nestačili“.
Výnos z 1 000 000 Kč v portfoliu je 15 000 až 50 000 Kč měsíčně (závisí na strategii). Banka vás tento milion stojí na úrocích přibližně 2 590 Kč měsíčně. Zbytek je váš příjem z pronájmu.
Pokud uvažujete o investici za 2 roky, začněte teď sledovat, jak vypadá váš deklarovaný základ daně. Cílová hodnota závisí na výši požadovaného úvěru — ale orientačně: na úvěr 2 000 000 Kč potřebujete měsíční bonitu kolem 25 000–30 000 Kč.
Zjistěte, jaká je zástavní hodnota nemovitostí ve vašem okolí (vlastní, rodičovská, partnerská). Zástavní hodnota je zpravidla 70–80 % tržní ceny. Čím vyšší zástavní hodnota, tím větší manévrovací prostor při vyjednávání s bankou.
Investiční hypotéka (na pronájem) se posuzuje jinak než hypotéka na vlastní bydlení. Banky v ní počítají s budoucím výnosem z nájmu jako součástí příjmů. To pro OSVČ znamená přídavný bod navíc — váš deklarovaný příjem nemusí pokrývat celou splátku, pokud pronájem tu mezeru doplní.
Každá banka posuzuje OSVČ trochu jinak. Metodiky se liší v tom, zda berou průměr 2 let nebo lepší rok, zda uznávají budoucí nájemné a jak hodnotí zástavní páku. Bez porovnání nechávate na stole reálné peníze.
Radek mi přišel na konzultaci s přesně tímhle problémem. Jako IT konzultant měl obrat 2 400 000 Kč ročně, ale optimalizovaný základ daně 360 000 Kč — 30 000 Kč měsíčně. Myslel si, že na investiční byt „nestačí“.
Postup byl jednoduchý. Rodiče Radkovi měli byt ve vlastnictví hodnoty 3 200 000 Kč. Zástavní hodnota: 2 240 000 Kč. Spolu s Radkovým příjmem z bonity a plánovaným nájemným z investičního bytu banka schválila úvěr 1 800 000 Kč.
Byt za 2 100 000 Kč. Záloha ze zástavní páky rodičů. Hypotéka 1 800 000 Kč. Měsíční splátka: přibližně 9 700 Kč. Nájemné: 12 500 Kč. Cashflow po splátkách: +2 800 Kč měsíčně — a to nezapočítáváme zhodnocení nemovitosti.
Za čtyři roky Radek refinancoval. Zástavní páka rodičů se uvolnila. A koupil druhý byt.
Systém, ne štěstí.
Ano. Fyzická osoba (OSVČ) a s.r.o. se posuzují odlišně. U s.r.o. banka zpravidla vyžaduje výpisy ze zisku, dividendy nebo mzdu jednatele. Pokud vybíráte ze s.r.o. jen minimální mzdu, bonita může být nízká i přesto, že firma je zisková. Existují způsoby, jak to řešit — ale to je téma na samostatný hovor.
Banky standardně vyžadují 2 uzavřená daňová přiznání. Pokud jste podnikali alespoň 2 roky, splňujete základní podmínku. Méně než 2 roky podnikání situaci komplikuje, ale neuzavírá — zástavní páka může být řešením.
Každý měsíc odkládání má cenu. Výnos z 1 000 000 Kč v portfoliu je průměrně 15 000 až 50 000 Kč měsíčně. Banka vás tento milion stojí na úrocích kolem 2 590 Kč. Nejlepší den k zahájení byl rok zpátky. Druhý nejlepší je dnes.
Prvním krokem je pochopit, jaká je vaše reálná situace — bonita, zástavní hodnota, možnosti hypotéky. To se dá zjistit za 30–45 minut na vstupní konzultaci.
Konzultace je zdarma. Záloha 10 000 Kč je plně vratná, pokud se rozhodnete nekračovat. Přijdete s čísly — odejdete s plánem.
→ Zjistěte, jak to funguje pro váš případ
Pár realit stačí.
Lukáš Gondek | Realitní Rentiér | 21 bytů, 46 milionů Kč v portfoliu — bez vlastního kapitálu