Spoříte. Na spořicím účtu máte 4 %. Kamarád vám řekne, že byt vynáší 4–6 %. Logicky se zeptáte: „K čemu byt, když mám stejný výnos bez práce?“
Tento výpočet je špatně. Nebo přesněji — neúplný.
Hrubý výnos je jen jedna ze čtyř složek, které dělají z nemovitosti skutečně výjimečnou investici. A ta nejdůležitější — zástavní páka — v tomto srovnání úplně chybí.
Hrubý výnos se počítá jednoduše: roční nájem ÷ cena nemovitosti × 100. Byt za 2 000 000 Kč s nájmem 14 000 Kč/měsíc = hrubý výnos 8,4 %.
Jenže to není výnos z vaší investice. To je výnos z celé hodnoty nemovitosti.
Vy jste ale nevložili 2 000 000 Kč. Vložili jste 20 % — tedy 400 000 Kč. Zbytek financuje banka. A to mění všechno.
Skutečný výnos z nemovitosti tvoří čtyři složky:
To je část, o které většina lidí ví. Nájemné minus splátka hypotéky minus náklady = měsíční cashflow.
Příklad: nájemné 14 000 Kč, splátka hypotéky 8 600 Kč (hypotéka 1 600 000 Kč / 30 let / 5 % p.a.), náklady na správu a rezerva na opravy přibližně 1 000 Kč/měsíc = cashflow přibližně 4 400 Kč/měsíc = 52 800 Kč/rok.
Každá splátka hypotéky má dvě části: úrok (vaše „cena za peníze“) a jistina (snižování dluhu). V prvních letech hypotéky tvoří jistina přibližně 22–23 % splátky — zbývá úrok.
Na hypotéce 1 600 000 Kč při 5 % ročně jde v prvním roce na jistinu přibližně 1 900 Kč/měs = 23 000 Kč/rok. Tato částka každý rok mírně roste (jak klesá dluh, klesají i úroky, takže větší část splátky jde na jistinu).
Tato jistina není vaše ztráta — je to vaše majetková hodnota, kterou za vás platí nájemník. Za 10 let si necháte zaplatit přibližně 300 000 Kč.
Historicky rostou ceny bytů v ČR o 3–7 % ročně (záleží na lokalitě, typu a období). Konzervativně počítejte 3 % ročně. Na bytě za 2 000 000 Kč je to přibližně 60 000 Kč/rok v prvním roce — a s rostoucí hodnotou se tato složka zvyšuje.
Klíčové: toto zhodnocení se počítá z celé hodnoty nemovitosti, ne jen z vašich 400 000 Kč. To je podstata zástavní páky.
Jako investor do nemovitostí máte zákonná práva na daňové odpisy a optimalizace. Při správném nastavení (přes firmu nebo jako fyzická osoba s vedením účetnictví) lze část příjmů z nájmu daňově optimalizovat. Tato složka je individuální — závisí na vaší situaci a doporučuji konzultaci s daňovým poradcem.
Teď přijde ta část, kde se výnos 8 % mění na 30–40 %.
Celková roční hodnota vaší investice (konzervativní odhad, rok 1):
Váš vlastní vklad byl 400 000 Kč.
Výnos z vlastního kapitálu: 136 000 ÷ 400 000 = přibližně 34 % ročně
Na spořicím účtu: 4 % ročně.
To je osmkrát více — a stále jsme počítali konzervativně. Při zhodnocení 5 % nebo lepším cashflow se dostanete na 40–50 % ročně z vlastního vkladu. Samozřejmě záleží na konkrétní nemovitosti, lokalitě a aktuálních podmínkách.
Jeden byt vám za 10 let vyprodukuje (konzervativní odhad):
A to vše platí nájemník.
Při refinancování po 10 letech uvolníte navíc přibližně 680 000 Kč kapitálu (nárůst hodnoty) — a koupíte druhý byt. Ten pak generuje příjem pro třetí. Takhle funguje zástavní páka složená přes čas.
Nejčastější chyba je srovnávání výnosu z nemovitosti s výnosem ze spořicího účtu bez zástavní páky. Nebo počítání jen cashflow a zapomínání na splácení jistiny a zhodnocení.
Druhou chybou je čekat na „lepší dobu“ nebo „levnější ceny“. Každý měsíc čekání je měsíc, kdy nájemník mohl splácet vaší hypotéku místo svého pronajímatele.
Každý investor má jiné startovní podmínky — jiný příjem, jiné možnosti bonity, jiný trh. Proto nelze říct, který byt je pro vás nejvýnosnější, aniž bychom znali vaši situaci.
Na webináři „Realitní renta na dosah“ ukazuji konkrétní matematiku pro různé profily investorů — od těch, kteří začínají bez kapitálu, až po ty, kteří chtějí škálovat existující portfolio.
Zaregistrovat se na webinář zdarma →
Pár realit stačí.