V roce 2014 jsem pracoval v čajovně. Vydělával jsem 15 000 Kč měsíčně. Neměl jsem úspory, neměl jsem zázemí, neměl jsem žádné zkušenosti s realitami.
Kdyby mi tehdy někdo řekl, že za 10 let budu mít 21 bytů v hodnotě 46 milionů Kč a budu žít, jak chci — a kde chci — odpověděl bych přesně těmito třemi větami:
„Nemám dost peněz.“
„Teď není správná doba.“
„Je to příliš složité.“
Všechno špatně. Pojďme to rozebrat.
Toto je nejrozšířenější mýtus. A chápu, kde se bere — intuitivně dává smysl. Chcete koupit věc za 2 miliony, musíte mít 2 miliony.
Realita funguje jinak.
Banky půjčují na nemovitosti i lidem, kteří mají jen 10–20 % hodnoty. Ale to ještě není ta zástavní páka, o které mluvím.
Zástavní páka funguje takto: máte byt A. Byt A je splacen z 50 % — má tedy zástavní hodnotu. Tuto zástavní hodnotu použijete jako zajištění pro hypotéku na byt B. Byt B pak generuje cashflow, který pokryje hypotéku.
Výsledek? Koupili jste byt B bez jediné koruny z kapsy.
Samozřejmě to není tak jednoduché, jak tato věta zní — záleží na vaší bonitě, výši příjmů, hodnotě zástavy a ochotě banky. Ale princip je reálný a funguje. Já sám jsem takto postavil většinu svého portfolia.
Pro lidi, kteří začínají od nuly (bez zástavy), existuje jiná cesta: systematické budování bonity a první hypotéka se standardní zálohou. To trvá déle, ale je proveditelné i z 15 000 Kč/měsíc — ověřeno vlastní zkušeností.
Toto slyším od roku 2014. V každém roce. Pořád.
V roce 2015: „Ceny jsou příliš vysoké, investuji později.“
V roce 2017: „Úrokové sazby jsou moc nízké — to přece nemůže vydržet.“
V roce 2020: „Koronavirus zkolabuje trh.“
V roce 2022: „Sazby vyskočily na 7 %, to je absurdní.“
V roce 2024: „Ceny rostou, čekám na korekci.“
Lidé, kteří čekali v každém z těchto let, dnes platí nájem. Jejich budoucí nájemníci jim platí hypotéku.
Zde je konkrétní matematika:
Byt za 2 000 000 Kč s nájmem 14 000 Kč/měsíc. Hypotéka 1 600 000 Kč (20% záloha), 5 % p.a., 30 let = splátka přibližně 8 600 Kč. Po odečtení správy 1 000 Kč = cashflow přibližně 4 400 Kč/měsíc.
Za rok čekání přijdete o:
Aby se vám rok čekání finančně vyplatil, musely by ceny klesnout o více než 3,8 % (= 76 000 Kč ÷ 2 000 000 Kč). Historicky ceny bytů v ČR za rok průměrně rostou o 3–7 %. Pravděpodobnost „správného čekání“ je tedy velmi nízká.
Nejdražší rozhodnutí není špatný byt. Je to odkládání.
Tento mýtus je nejpoctivenější ze všech tří. Protože se v něm skrývá zádrhelek: je tam pravda.
Nemovitosti jsou složité. Zákon o nájmu, financování, daně z příjmu, výběr lokality, výpočet cashflow, jednání s bankou, správa nemovitosti — to je hodně věcí.
Ale zde je klíčová otázka: složité pro koho?
Mozochirurgie je složitá pro všechny. Nic na tom nezměníte, protože na to potřebujete 12 let studia.
Investice do nemovitostí jsou složité — ale pro ty, kdo v tom systému umí chodit, jsou rutinní. Moje první nákup byl nejsložitější. Druhý byl o 50 % jednodušší. Po pátém mám checklist, který funguje pokaždé.
Systém se dá naučit. Nemusíte mít 10 let zkušeností. Musíte mít správného průvodce, který vám ušetří chyby, které on sám udělal.
Já jsem svou neznalostí přišel o 42 000 000 Kč (reálná ztráta z jednoho špatného rozhodnutí). Tuto zkušenost vám přenáším jako strukturovaný systém — ne proto, abyste zažili totéž, ale abyste nemuseli.
Průměrný zájemce o investování do nemovitostí nad tím přemýšlí ještě 2–3 roky, než se rozhodne. To jsou přibližně 2,5 roku.
Byt koupený dnes by za 2,5 roku přinesl (konzervativní odhad):
O tuto hodnotu přijdete za každých 2,5 roku čekání. Z každého bytu zvlášť.
Nemovitostní investice nejsou pro každého. Ale jsou pro více lidí, než si myslí.
Pokud vás zajímají konkrétní čísla pro vaši situaci — váš příjem, vaše možnosti, vaše cíle — začněte tím, co vás nestojí nic: bezplatný webinář, kde ukážu matematiku, příběhy skutečných klientů a 5 kroků, jak postupovat.
Bez tlaku. Bez chyb, které jsem dělal já.
Zaregistrovat se na webinář zdarma →
Pár realit stačí.