Stojíte na prahu rozhodnutí, které může změnit vaši finanční situaci provždy. Investice do nemovitostí není jen o penězích — je to o svobodě. O tom, mít možnost říct: „Můžeme tu zůstat, protože nemovitosti pracují za nás.“
Tento průvodce vám ukáže, jak začít investovat do nemovitosti — krok za krokem, s čísly a bez zbytečné teorie. Psáno pro začátečníky, kteří jsou připraveni přestat přemýšlet a začít jednat.
Realitní rentiér je člověk, který žije z pasivního příjmu z pronájmu nemovitostí — aniž by musel chodit do práce. Nemovitosti pracují za něj. Banka splácí dluh, nájemníci platí nájem a portfolio každý rok roste.
Termín „rentiér“ pochází z francouzského rente — pravidelný příjem z majetku. V českém kontextu to znamená: mít dostatečné portfolio nemovitostí, jehož příjmy pokryjí veškeré životní náklady.
Příklad: Pokud vaše nemovitosti generují čistý příjem 50 000 Kč měsíčně a vaše životní náklady jsou 40 000 Kč — jste rentiér. Nezáleží na tom, jestli pracujete nebo ne.
Většina začátečníků si myslí, že z nemovitosti vydělávají jen nájemným. To je největší omyl, kvůli kterému lidé čekají na dokonalý moment — a mezitím přicházejí o statisíce korun ročně.
Ve skutečnosti investice do nemovitosti generuje 4 samostatné složky výnosu:
Rozdíl mezi přijatým nájmem a měsíčními výdaji (splátka hypotéky, správa, pojištění, rezerva na opravy). Toto je ta složka, kterou vidíte každý měsíc na účtu.
Příklad: Byt za 3 000 000 Kč, nájem 14 000 Kč, splátka hypotéky + výdaje 9 500 Kč → čistý cash-flow +4 500 Kč měsíčně.
Nemovitosti v ČR historicky rostou o 5–8 % ročně. Byt za 3 miliony je za 10 let pravděpodobně na 5–6 milionech. Tento nárůst hodnoty tvoří dvě třetiny celkového výnosu — a přesto ho většina investorů ve svých kalkulacích ignoruje.
Každý měsíc, kdy nájemník platí nájem, se část hypotéky splácí — a vy si budujete vlastní kapitál. Za 30 let splátky nájemník splatí celý milion, který jste si půjčili. To je pasivní bohatnutí bez vaší práce.
Při aktuálních sazbách (kolem 5 %) vás milion koruny na úrocích stojí průměrně 2 590 Kč měsíčně — a nájemník vám to platí.
Úroky z hypotéky na investiční nemovitost jsou daňově uznatelným nákladem. To znamená, že část výdajů vám stát vrátí ve formě nižší daně z příjmu. Efektivní výnos je tak vyšší, než ukazují holá čísla.
Závěr: Nesrovnávejte nemovitost s běžným spořením. Srovnávejte ji s kombinací 4 výnosových proudů — a pak čísla začnou dávat smysl.
Tady přichází ta část, kvůli které se lidé přihlašují na naše webináře.
Průměrný investor ví: pronajmout byt, inkasovat nájem. Ale strategický rentiér ví, že skutečný výnos je mnohem větší. Při započítání všech 4 složek výnosu může milion vložený do nemovitosti generovat 15 000 až 50 000 Kč měsíčně — v závislosti na lokalitě, strategii a způsobu financování.
Porovnejte to s alternativami:
| Investice 1 mil. Kč | Průměrný roční výnos | Měsíční příjem |
|---|---|---|
| Spořicí účet (3,5 %) | 35 000 Kč | 2 900 Kč |
| Dluhopisy (4–5 %) | 40–50 000 Kč | 3 300–4 200 Kč |
| Nemovitost — cash-flow POUZE | 60–80 000 Kč | 5 000–6 700 Kč |
| Nemovitost — všechny 4 složky | 180–600 000 Kč | 15 000–50 000 Kč |
Pozn.: Výnos nemovitosti zahrnuje cash-flow + nárůst hodnoty + splácení jistiny + daňové výhody. Přesné číslo závisí na konkrétní nemovitosti a strategii. Čísla vám rád spočítá Lukáš Gondek na bezplatné konzultaci.
Investování do nemovitostí není sprint, je to maraton. Abyste věděli, kde jste a kam míříte, představuji systém 5 pásků (inspirovaný brazilským jiu-jitsu):
Nejdůležitější a nejpodceňovanější fáze. Trvá 2–12 měsíců. Vše začíná rozhodnutím: „Budu realitní rentiér.“ Bez solidního základu na bílém pásku se každá chyba stonásobně vymstí.
Vstup do hry. První hypotéka, první nájemník, první zkušenosti. Už zde lze vydělávat zajímavé peníze — ale klíčová je správná struktura, aby banka půjčila i na 2., 3. nemovitost.
Statisíce měsíčně pasivně. Nezávislost na zaměstnání nebo podnikání. Portfolio pracuje a vy si užíváte volnost — cestujete, trávíte čas s rodinou, děláte co vás baví.
Automatizace, diverzifikace, delegování. Na této úrovni začíná portfolio „samořídit“ — správci, procesy, systémy.
Rozdíl mezi úrovněmi je jen v detailech a rozsahu. Sem patří velcí institucionální investoři i individuální rentiéři, kteří začali v nule a systematicky rostli.
Kde jste teď? A kde chcete být za 5 let?
Za 12 let investování jsem udělal chyby, které mě celkově stály přes 42 milionů korun. Sdílím je otevřeně — abyste vy stejné chyby dělat nemuseli.
Bankovní poradci vám sestaví skvělou hypotéku na první nemovitost — a pak se divíte, proč vám nepůjčí na druhou. Nenávidí, kdybych to říkal jinak: poradci obsluhují spotřebitele, ne investory. Nastaví smlouvu tak, že po 3 milionech portfolia vás 4 roky nikdo nepůjčí. Ztráta? U mě 4,2 milionu ročně.
12 % z malého portfolia je méně než 6 % z desetkrát většího. Začátečníci hledají nejlepší procenta — strategičtí rentiéři budují objem.
Reinvestování zisku do dalších nemovitostí je klíč k exponenciálnímu růstu. Kdo zisky vybírá a neutrácí je dál do nemovitostí, roste pomalu. Kdo reinvestuje, zdvojnásobí portfolio každé 4–5 let.
Rok čekání na „lepší dobu“ nebo „nižší sazby“ vás stojí průměrně 2,6 milionu Kč — i když by trh mezitím klesl o 20 %. Čas v trhu je cennější než načasování trhu. Nejdražší rozhodnutí není špatná nemovitost — je to nebýt na trhu vůbec.
Nasaďte si symbolicky „bílý pásek“. Nejde o koupi nemovitosti — jde o to stát se člověkem, který investuje do nemovitostí. Toto rozhodnutí změní způsob, jakým přemýšlíte o penězích, dluzích a čase.
Dříve než cokoli jiného: navštivte hypoteční poradce (ale uvědomte si limity — viz chyba č. 1). Zjistěte, na kolik vám banka půjčí. To je váš startovní bod.
Než koupíte první nemovitost, musíte umět spočítat:
Použijte naši kalkulačku výnosu z nemovitosti — je zdarma a spočítá vám to za 2 minuty.
Nezačínejte se skvělou nemovitostí — začněte s jednou nemovitostí. Lokalita, kde rozumíte trhu, rozumná cena, pozitivní nebo neutrální cash-flow. Cíl: naučit se proces.
Způsob, jakým nastavíte první hypotéku, určí, zda budete moci koupit 2., 3., 5. nemovitost. Toto je místo, kde většina lidí neúmyslně zablokuje svůj růst na roky.
Máte konkrétní nemovitost na mysli? Nebo chcete vědět, co by vydělala vaše úspory vložené do nemovitostí?
→ Vyzkoušejte kalkulačku výnosu z nemovitosti
Kalkulačka zohledňuje cash-flow, nárůst hodnoty i splácení jistiny — ne jen nájemné. Výsledek vás možná překvapí.
Každý měsíc pořádám bezplatný webinář „Realitní renta na dosah“ — 3 hodiny konkrétní matematiky, příběhů z praxe a odpovědí na vaše otázky.
Na webináři se dozvíte:
→ Přihlásit se na webinář zdarma
Pokud víte, že chcete začít — a potřebujete individuální přístup — objednejte se na bezplatnou konzultaci.
Za 45 minut spolu:
Bez závazku. Bez prodávání. Jen konkrétní čísla a plán.
Každý rok, kdy čekáte, vás průměrně stojí statisíce korun ztracených příležitostí. Trh nečeká. Čas nečeká. Inflace nečeká.
Ale jedno víme jistě: kdo začne dnes — i s malým portfoliem, i s nedokonalou první nemovitostí — bude za 5 let na místě, kde jsou dnes lidé, kteří začali před 5 lety.
Nasaďte si bílý pásek. Dnes.
Lukáš Gondek je zakladatel projektu Realitní Rentiér a investor s portfoliem přes 21 nemovitostí. Působí jako mentor investorů v ČR i v zahraničí. Více o Lukáši →